1.房地產(chǎn)開發(fā)主體是否具備的資質(zhì)條件，不能作為法院否定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的依據(jù)。

在我國,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)是由原建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》進(jìn)行規(guī)定。該部門規(guī)章對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分四個等級,并規(guī)定未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè),不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。需要注意的是,《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的法律層級為部門規(guī)章,其不能作為法院否定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的依據(jù)。

2、我國房地產(chǎn)市場的合作開發(fā)模式主要有兩種:聯(lián)建和參建。

如果合作各方共同辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，并共同開發(fā)建設(shè)的屬于“聯(lián)建”；開發(fā)商在商品房開發(fā)的過程中,與他人簽訂協(xié)議約定,后加入的一方通過投入資金或其他途徑參與建設(shè)項目,并獲得部分房地產(chǎn)或分得利潤的,屬于“參建"。

3、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的本質(zhì)是共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險,由此可見房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律性質(zhì)是合伙。也正是基于這種法律性質(zhì),對于合作開地產(chǎn)合同的幾方當(dāng)事人而言,只要一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì),甚至只要一方在起訴前取得房地產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)的,合同就有效,其合作開發(fā)行為就合法。

法律依據(jù)：最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。