01

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，我國(guó)制定了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要按照規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（集團(tuán)公司除外）名稱(chēng)應(yīng)當(dāng)含有“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”“建設(shè)”“置業(yè)”等字樣，體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)特征，不得使用容易引起歧義的用語(yǔ)。

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化“證照分離”改革進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)主體發(fā)展活力的通知》，積極推進(jìn)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批制度改革，近日，住建部規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二兩個(gè)資質(zhì)等級(jí)。自 2021年7月起，各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)停止受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三級(jí)、四級(jí)資質(zhì)的核定、申請(qǐng)和備案。 一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)模不受限制。二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

應(yīng)該說(shuō)，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，對(duì)資質(zhì)的要求比較規(guī)范。特別是對(duì)于商品房的銷(xiāo)售管理嚴(yán)格，無(wú)論是現(xiàn)房還是期房都必須跟政府申請(qǐng)?jiān)S可?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

02

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園區(qū)開(kāi)發(fā)資質(zhì)

很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商并不認(rèn)為自己是房地產(chǎn)，即便社會(huì)上還是覺(jué)得：無(wú)論產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是工業(yè)地產(chǎn)，都是屬于房地產(chǎn)，只不過(guò)用途不同，本質(zhì)是一樣的。但是不可否認(rèn)，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商雖然從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，怎么能叫房地產(chǎn)呢？

特別是對(duì)于工業(yè)用地，一般都是以自建自用為主。現(xiàn)在政府也出臺(tái)了一些政策，允許對(duì)園區(qū)載體進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。但這是否屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為沒(méi)有明確規(guī)定。如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，按要求就應(yīng)該辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并辦理銷(xiāo)售許可證。如果不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，那就不應(yīng)該允許分割轉(zhuǎn)讓。

當(dāng)然，也有的地方將園區(qū)開(kāi)發(fā)納入房地產(chǎn)范疇管理，前期對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束，并要求辦理預(yù)售許可，其好處在于可以解決產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題。但是，由于入園企業(yè)需要政府審核，如果直接銷(xiāo)售，會(huì)導(dǎo)致管理失控，失去了園區(qū)為企業(yè)服務(wù)的價(jià)值。

所以，為了既保證園區(qū)入園有門(mén)檻，同時(shí)讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商有利可圖，會(huì)采取先以自建方式開(kāi)發(fā)園區(qū)，待企業(yè)達(dá)到政府要求或滿(mǎn)足產(chǎn)出條件后，通過(guò)二次轉(zhuǎn)讓的方式將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給企業(yè)，但這樣帶來(lái)了手續(xù)復(fù)雜且稅收增加的問(wèn)題。特別是國(guó)企對(duì)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有特殊要求，一般都要上政府指定的交易平臺(tái)，使得二次轉(zhuǎn)讓手續(xù)不可控。